浅析酒店房地产评估方法

2017-2-24 17:53:07 人评论 次浏览 分类:公司新闻

近几年,随着中国经济的迅速腾飞,酒店项目尤其是豪华星级酒店项目如雨后春笋般出现、经济型连锁酒店也迅速扩张。酒店房地产市场迎来一片繁荣景象。酒店行业的迅速扩张,带来了更多的估价机会。

酒店房地产具有较高的价值,收益构成复杂,投资建设、运营管理非常专业,投资回收期很长等特点,有别于一般的商业房地产。因此在对酒店房地产进行估价的时候需要做多方面的、详尽的调查、分析和判断,方可测算出酒店的客观价值。


酒店的概念

    

酒店是为大众准备住宿、饮食与服务的一种建筑或场所,具体地说酒店是以它的建筑物为媒介,通过出租客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务而获得经济收益的组织。


酒店的分类

    

按照酒店星级划分:

我国酒店星级主要是按照一星、二星、三星、四星、五星来划分的,酒店的星级越高,对酒店软件、硬件要求越高。

按照酒店功能划分:

商务型酒店:主要以接待从事商务活动的客户为主,要求比较好的地理位置,靠近商业中心区,配套齐全,交通便捷。此类酒店的客源比较丰富,一般不受季节性影响。

度假型酒店:以接待休闲度假的客户为主,酒店主要位于海滨、温泉或是风景区附近。这种酒店的特点是季节性很强,淡旺季非常明显,要求酒店提供比较完善的娱乐设施。

会议型酒店:以接待会议旅客为主,要求较多的大小会议室以及完善的会议设施配备以及一些商务配套服务,还要有配套的娱乐、旅游服务。此类酒店一般位于旅游区、郊区等离市区较远的地方。

经济型酒店(快捷酒店):此类酒店一般仅提供客房服务,以及配套简易的餐饮服务。

主题酒店:此类酒店为最近刚兴起的酒店,非主流。


酒店房地产的评估

    

在评估过程中,估价师对评估酒店所属分类的判别和认定,可对判断其酒店经营状况、客房入住率、餐厅上座率、会议室使用率、酒店收益的分配等有所帮助。例如一个旅游型的集团管理式酒店,它的整体收益受旅游季节(淡季、平季、旺季)的影响产生差异,且归属于权利人的酒店收益中应扣除支付给酒店管理公司的相关费用。


酒店房地产实地查勘要点


1、前期准备

话了解项目的酒店类型、规模。针对性的要求客户准备相关资料。除常规资料外,酒店评估需要重点收集的资料有:酒店简介、酒店功能布局图、酒店挂牌价公示牌、酒店客房实收价、其他功能区价格、附属服务类项目价格明细及入住率调查、酒店装修清单、酒店设备设施清单、财务报表。

2、实地查勘

对酒店周边的商业、住宅、办公价格进行调查,了解周边房地产市场情况

3、内业作业

整理资料时候应该按照酒店功能分布进行分类。以便于开展下一步的工作


酒店房地产价值评估的传统方法


基于对酒店房地产的认识,我们可采用成本法、市场比较法、收益法求取酒店房地产的价值,三大方法各有利弊,我们应根据估价对象的自身特点、所收集的资料及信息状况选取评估方法。

1、成本法

成本法是建造具有同等设施水平的房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的资金利息和计划利润,并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

此种方法目前还是许多酒店业不够发达,经营状况一般的酒店房地产评估所使用的主要方法之一,操作起来比较简便。具体操作时需要注意的是折旧额的求取,在酒店资产中短寿命项目(如装修)的折旧年限与建筑物的折旧年限是不同的,需要分别计算后加总。另外,酒店的建筑结构、设计风格、档次使酒店开发成本及装修成本与一般的民用建筑差异较大,评估过程中,应要求酒店权利人提供决算书及相关工程合同作为参考依据。这种方法主要缺陷是对于收益较好的酒店不能够客观的反映酒店收益的价值。

2、市场比较法

市场比较法的假设前提是酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。

从理论上讲此方法能够客观反映酒店的真实价值,但是作为特殊的物业类型,酒店房地产目前交易市场尚不够成熟,国内酒店交易案例较少。其次,既使有个别酒店的交易案例,由于酒店物业实体状况差异性较大,估价机构也很难取得案例可靠的交易信息和交易条件。再者,不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理等方面往往存在较大差异,修正起来也比较困难。所以目前采用市场法来求取酒店价值的不多见。但对于交易活跃的产权式酒店可以采用市场比较法。

3、收益法

收益法是在酒店持续经营的前提下,收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益,折算到估价时点上的现值,求其之和得出酒店价格。

这种方法能够较为客观的反映出酒店房地产产生的价值,也是酒店评估中采用最多的方法。酒店房地产收益的求取分出租和自营两种而有不同的处理方式,出租经营的多半是经济型酒店,而且大多有长期租约,采用一般的出租经营型收益物业评估方法来操作。本文主要介绍自营性酒店收益价值的求取思路和方法。

我们在充分认识酒店及酒店房地产的基础上,分析了三大评估方法对酒店房地产价值评估的利弊,在此重点介绍运用收益法评估酒店房地产的技术思路及测算方法。


运用收益法对评估自营性酒店房地产价值


1、技术思路

① 首先测算各类型收入及各种类型的运营费用,得出年总经营收入和年总经营支出;

② 确定酒店行业利润;

C、将总经营收入扣除年总经营支出和酒店行业利润,得到年总纯收益;

D、选取适当的报酬率,将未来预期各期的净收入,折算到估价时点上的现值,求其之和得出剩余使用年限的收益价值;

E、因酒店内部装饰和功能上的折旧,考虑每十年应该进行一次重新装修,并对其折现;

F、收益价值扣除装修改造折现费用,即为酒店价值。


2、测算过程

A、酒店收入构成及求取方法

店收入通常包括:客房收入、餐饮收入、会议收入、娱乐康体收入、其他收入等收益。

①  酒店客房收入的求取

客房有效毛收入=(**客房数×**客房门市价×折扣率×入住率)+(**客房数×**客房门市价×折扣率×入住率)+(……)

折扣率和入住率的取值可以在企业提供的基础上,再结合调查周边同类型酒店资料或查询当地旅游资讯进行客观合理的判断。

②  餐饮收入的求取

餐饮收入的求取方法有两种:

方法一:调查酒店餐厅的座位数、人均消费额、上座率。即餐厅有效毛收入=座位数×人均消费额×上座率

方法二:通过行业统计信息,采用酒店收入的一定比率来求取。比如,在我国,酒店的餐饮收入一般约占酒店收入的30%-40%,经营管理好的则可超过该比率(约占总收入的60%-65%)。ƒ

ƒ议收入的求取ƒ

会议收入同餐饮收入的计算方法较为相似,需调查会议室的间数、收费及平均使用率或者是采用客房收入的一定比率来求取。即会议室有效毛收入=间数×收费×平均使用率。

娱乐、康体收入

娱乐、康体收入包括KTV、洗浴中心、健身中心、棋牌中心等收入,每项收入估算方法同餐饮相同。

其它收入的求取

其它收入包括电话房、商务中心、洗衣房、车队、商务柜台、小商场等收入,此项目琐碎,最佳为采用行业统计信息来估算。


B、酒店运营费用的求取

酒店运营费用包括五大部分:营业成本、营业费用、管理费用及财务费用、有关税费。

求取酒店运营费用有两种方法,其一是依据该酒店前3年-5年经审计的财务报表中各项支出占总收入的平均比率来求取。另外可以通过行业统计信息,采用一定比率来求取。


C、酒店行业利润

通过市场调查及查询行业相关统计数据,结合酒店自身的经营状况,确定此类型酒店的行业利润率。公式为:酒店行业利润=酒店年总经营收入×行业利润率。


D、房地产年纯收益

酒店年纯收益为酒店年经营收入扣除酒店年经营支出再扣除行业利润后的收益。

即房地产年纯收益=酒店年总经营收入-酒店年总经营支出-酒店行业利润

参考酒店的财务报表,看计算的客观净收益与实际财务报表反应的净利润之间有无较大差距。


E、报酬率

通常采取累加法确定估价对象的报酬率,重点在根据酒店房地产自身及其所在行业、区域、市场等确定投资风险的补偿等。


F、装修改造费折现

酒店为保证持续稳定的经营收益,每十年左右将会重新翻新一次,在剩余土地使用年限内,确定估价对象需进行装修改造次数及改造费用,并对其进行折现。


G、酒店房地产单价求取

将未来预期各期的纯收益,折算到估价时点上的现值,求其之和得出剩余使用年限的收益价值,扣除装修改造折现费用,即为酒店价值。分摊到建筑面积上,即为酒店房地产的单价。


4、小结

对酒店型房地产的评估,技术难点在于其未来有效经营年期内各年纯收益是否客观合理、运营成本计算有无遗漏、报酬率是否客观公正,每个酒店都是独立的个体,根据产自身的主营方向及营销手段不同,即使是同一地段的酒店经营状况也可能完全不一样,其估算项目繁琐,调查内容复杂、参数选取多,需要我们进行深入、细致的分析和总结,努力使估价结果的更加合理、客观。

(本文来自:中估联行成员机构—武汉国佳  作者:何梦雨

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